Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie. Incombono ancora i retaggi del passato e il loro smaltimento potrebbe generare contraccolpi negativi. In estrema sintesi sono queste le conclusioni cui giunge l’Osservatorio sul mercato immobiliare, presentato ieri da Nomisma.

I segnali di miglioramento del mercato immobiliare, che si erano delineati a partire dalla seconda parte del 2014, si rafforzano, anche grazie ad un quadro macroeconomico sicuramente più favorevole, seppure non si tratti di dinamiche eclatanti, afferma l’istituto di ricerca. Perché il Pil pro capite italiano torni ai livelli pre-crisi, bisognerà attendere il 2026, spiega Nomisma, ipotizzando una crescita annua dell’1,5%.

Il cambiamento degli indicatori di sentiment e di quelli reali tuttavia ha avuto un immediato riflesso in ambito immobiliare, portando ad un consistente incremento delle manifestazioni d’interesse all’acquisto.

Il 75% delle famiglie italiane, però, per comprare casa deve fare ricorso a un mutuo: e quindi il ruolo di sostegno delle banche è centrale.

La risposta del sistema bancario all’impennata delle richieste non è mancata, sottolinea l’istituto bolognese, anche se l’incremento delle erogazioni, per quanto eclatante, è “di gran lunga inferiore rispetto ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell’anno”. Il riferimento è in particolare ai dati resi noti dall’Abi, e Nomisma sottolinea come “le surroghe e sostituzioni sul totale dei mutui abbiano visto passare la loro incidenza dal 7,5% (2014) al 26% (2015), ridimensionando il sostegno netto al settore immobiliare”.

Le transazioni che vengono concluse senza ricorso al credito sono meno dl 45%, mentre il mercato residenziale (nel 2014/2015) è del 6%: “Il ritrovato canale creditizio è quindi il principale driver alla base delle ottimistiche aspettative di rilancio”.

Nei primi sei mesi del 2015, il capitale erogato alle famiglie per i mutui, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di 17,3 miliardi, con un incremento del 53% rispetto al primo semestre del 2014 e del 34% al semestre precedente. Per la seconda parte dell’anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro.

Per il biennio 2016-2018 Nomisma prevede il progressivo consolidarsi dei mutui erogati, con tassi di crescita molto elevati. Mentre il 2015 dovrebbe chiudersi a 38,2 miliardi erogati, con una crescita del 58% rispetto all’anno precedente. Questo consentirà di ridurre, ma non di chiudere il gap che si è creato dopo il 2012-2013.

A partire dall’anno prossimo le erogazioni potranno attestarsi a oltre 10 miliardi di euro a trimestre per arrivare, nel periodo 2017/2018, a valori non dissimili a quelli raggiunti nel triennio 2009-2011.

Su questa ripresa gravano però alcune incognite, in particolare legate al peso dei crediti deteriorati. È necessario, secondo Nomisma, scongiurare il rischio che “iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi”.

Il rischio, conclude la ricerca, è “l’indebolimento di una ripresa che non appare ancora robusta e consolidata”. I rischi non si genererebbero tanto per il comparto residenziale quanto per quello degli immobili di impresa, il quale viene attualmente alimentato quasi esclusivamente dalla componente straniera; la sostanziale mancanza di domanda domestica espone “al rischio di contraccolpi più marcati in caso di shock indotti da un eccesso di offerta a valori distressed”.

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